Projets mixtes d’habitation à Montréal : lever les obstacles pour des quartiers inclusifs et résilients
26 juin 2026
Problème
Dans plusieurs quartiers montréalais cumulant des vulnérabilités sociales, économiques et environnementales, les défis liés au logement demeurent importants : disponibilité insuffisante, manque d’abordabilité, qualité précaire des habitations et accès limité aux services de proximité. Dans ce contexte, les projets mixtes d’habitation, qui combinent au sein d’un même site des fonctions résidentielles, communautaires et commerciales, apparaissent comme une voie prometteuse pour répondre à plusieurs besoins à la fois, tout en contribuant à l’équité territoriale.
Pourtant, l’expérimentation d’un premier projet mixte dans le secteur Nord-Est de Montréal-Nord, dans le cadre des Quartiers inclusifs et résilients (QIR), a révélé la profonde complexité de ce type de développement. Les obstacles ne relevaient pas d’un seul enjeu, mais d’une combinaison de contraintes réglementaires, administratives, financières, foncières et organisationnelles qui, ensemble, rendaient les démarches incertaines et exigeantes, tant pour les porteur-euses de projets que pour l’administration municipale. C’est pour répondre à ce constat que la Ville de Montréal a mandaté la Maison de l’innovation sociale (MIS) pour explorer des pistes de solutions concrètes.
Rôle de la MIS
La MIS a piloté cette démarche dans le cadre du Laboratoire d’innovation civique pour l’expérimentation réglementaire (LICER), un espace de recherche et développement dédié à l’exploration de la réglementation comme levier d’innovation publique, développé en collaboration avec la Ville de Montréal dans le cadre du projet Montréal en commun.
La démarche a mobilisé trois approches complémentaires :
- La co-production : Des représentant-es de plusieurs services municipaux (habitation, urbanisme, finances, arrondissements), du Laboratoire d’innovation urbaine de Montréal (LIUM), d’organisations spécialisées en habitation (UTILE, ACHAT, Corporation Mainbourg, Hochelab, Vivre en Ville) et d’expert-es externes ont été impliqués à chaque étape, afin d’ancrer l’analyse dans les réalités du terrain.
- L’identification et la priorisation des freins : Une analyse documentaire, des entretiens semi-dirigés et des ateliers participatifs ont permis de recenser 22 freins à l’émergence et au maintien des projets mixtes, regroupés en quatre catégories : cadre législatif et réglementaire, processus d’approbation et gouvernance, financement et foncier, opérations et gestion administrative.
- Le prototypage itératif : Plutôt que de modifier immédiatement des règlements à grande échelle, la MIS a accompagné la conception d’un prototype exploratoire, soit une trame de référence, permettant de tester une représentation structurée du parcours de développement d’un projet mixte, avant tout déploiement plus large.
Solution
La MIS a développé une trame de référence : un schéma structurant qui représente les principales étapes du développement d’un projet mixte, les décisions clés qui influencent sa faisabilité financière et organisationnelle, ainsi que les interdépendances entre les dimensions foncières, programmatiques et financières. Cet outil vise à rendre visibles des processus souvent perçus comme opaques, à soutenir la planification en amont et à servir de support de dialogue entre porteur-euses de projets, services municipaux et partenaires financiers.
Conçue comme un prototype exploratoire fidèle à l’approche du LICER, la trame a été développée en trois temps : un atelier d’idéation avec la cellule de prototypage, des itérations de développement entre la MIS, la Ville de Montréal, puis une phase d’évaluation par les parties prenantes. Elle a été accompagnée d’un guide narratif décrivant, pour chaque phase, les personnes impliquées, les livrables attendus, les actions de la Ville et les points de vigilance.
Trois usages complémentaires ont été explorés avec la cellule noyau : un outil partagé avec les porteur-euses de projets pour améliorer la lisibilité du processus; un outil interne de coordination et d’amélioration continue pour les services municipaux; et une base structurante pour développer d’autres leviers d’action réglementaires, organisationnels ou financiers.
Résultat
La démarche a permis de produire trois résultats principaux : un diagnostic partagé des freins au développement des projets mixtes d’habitation, une priorisation de 22 freins structurants, ainsi qu’une trame de référence décrivant les grandes étapes du parcours d’un projet mixte, de l’émergence de l’idée jusqu’aux décisions municipales et partenariales nécessaires à sa réalisation.
Cette trame constitue le principal acquis opérationnel de la démarche. Elle vise à rendre plus lisible le parcours des porteur-euses de projets, à clarifier les rôles des différentes parties prenantes et à identifier les moments où un accompagnement municipal plus structuré peut faire une différence. Évaluée positivement par les participant-es, elle apparaît comme un outil pertinent pour soutenir l’alignement entre les acteur-trices, faciliter les discussions en amont et mieux repérer les blocages à traiter collectivement.
La prochaine étape consistera à tester cette trame dans des situations concrètes, en l’intégrant progressivement aux pratiques municipales et partenariales. Utilisée en amont des projets, elle pourra favoriser l’émergence de projets mixtes en aidant les porteur-euses à mieux comprendre les étapes à franchir, les exigences à anticiper, les interlocuteur-trices à mobiliser et les décisions structurantes à préparer. Elle pourra également soutenir leur pérennité en réduisant les zones d’incertitude, en facilitant la coordination entre services municipaux, arrondissements et partenaires externes, et en permettant d’identifier plus tôt les conditions de faisabilité, de financement, de gouvernance et d’ancrage territorial nécessaires à leur réalisation. L’enjeu sera ainsi de passer d’un outil de compréhension commune à un véritable outil d’aide à l’action, capable de soutenir à la fois le démarrage, le développement et la consolidation de projets mixtes dans les milieux vulnérables montréalais.